1주택자 갈아타기 전략

*3억은 있어야 갈아탄다

대원칙: 갈아타기는 바짝 몰아쳐서 하고 털어낸다

1. 거래 비용 산정 주의
- 비과세요건 확인하기
- 양도세 중개보수 취득세 인테리어비용

 

2. 소유 중의 자가 매도 먼저, 이후 매수 

3. 대출 규제, 승인 
- 한도, 만기 확인
- 규제 변화 며칠 차이로 달라지므로 확인

4. 일시적 1가구 2주택 규정 확인 
- 양도세 비과세 조건 확인
- 전입, 매도 기한 확인

5. 목적, 우선순위 기억
- 자산 증식
- 교육 환경
- 너무 욕심 X 너무 보수적 X
- 기존 목표 유념

6. 우선 매도하고 하락 기다리기 X
- 매도 후 한달 안에 매수

 

7. 기억할 것

- 애매한 갈아타기는 세금 낭비임

- 같은 단지 내에서 갈아타기 X

 

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거래 타이밍 좋은 거

1. 재건축의 경우: 사업시행인가 직후
?실망매물 언제 나오는지 확인*

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<구매 결정 시 확인할 점>

1. 거래가 꾸준히 있어야 함
2. 주변에 다른 아파트 단지가 여럿 있는지 - 균질성+쾌적성
3. 역세권 700-800m. 1~2km여도 마을버스가 많고 걷기 쾌적한 경우 
4. 2023년 1월 대비 조금이라도 반등했는가 - 이때보다 시세가 내려갔다면 상승장 마지막에 번질때 오르는 것이고, 이 경우는 곧 하락장이 시작된다는 뜻 (반등의 힘 부족)
5. 정말 특이한 인테리어 - 없어야 함 (비용 지출 큼)
6. 비슷한 동, 비슷한 층일 경우 최근 실거래가 대비 10% 이상 비싸게 구매한 경우는 잘못된 구매 - 상승장에 많이 발생하는 실수  **실거래가 대비 너무 높은 호가는 주의 
7. 재건축, 리모델링의 현실성 없는 경우에 그것을 기대한 매수 - 잘못된 구매 
8. 너무 많은 대출 

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<시세 흐름>

 

1. 아파트는 바로 윗급지의 시세를 따라간다.
청량리 -> 금호동 신축 -> 잠실

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<매도 시점>

 

1. 매도 후 할 게 있을 것이 준비된 상태에서 매도.
2. 내 집 시세 1억 하락, 윗급지 시세 2억 하락 -> 매도 후 매수해야 
3. 내 집이 하락기에 거래가 잘 되는지 확인 (2021 중반 ~2023년 초반까지 거래량이 꽤 있었다면?) 하락장에서 갈아타기하는 것이 선호됨. 상급지가 절대금액이 더 많이 빠짐. 시세 차이가 줄어든다. 
**하락기에 안팔린다면? 하락기에 어차피 안팔리므로 상승기 - 매수세가 붙을 때 - 판다.