재개발 재건축 투자 타이밍은 ‘건축심의통과’와 ‘사업시행인가’ 여부다.

재개발 및 재건축 투자를 하고 싶은데, 언제 하는게 제일 좋은가? 다음 세 가지를 확인해본다.

1. 1군 건설사 플랜카드를 확인한다.

1) 금리 상승, 하락장에 접어들면 1군 건설사들 플랜카드가 싹 사라진다. 그렇지만 아직 남아 있는 건설사가 달려 있는 곳을 찾는다. 플랜카드가 걸리면 청신호이다. 물론 플랜카드가 관리된, 건 지 얼마 되지 않은 곳으로 확인해야 한다.
2) 무조건 계약해선 안 되고, 저렇게 플랜카드가 달려 있는 곳을 확인하고 계속 체크하자. 건설사끼리 눈여겨 보는 곳, 싸우는 곳이 가격이 상승하게 된다. 사지 않더라도 지켜보고 추이를 보자.

2. 안전하고 저렴한 매수 타이밍은 ‘건축 심의 통과’다.

1) 사업시행 인가 전, 지방자치단체에서 건축 허가를 받은 단계다.
2) 각종 심의가 있다. 교통영향평가, 환경영향평가, 교육영향평가들을 통과해야 건축심의 통과된다.
3) 시공사 선정은 사업시행인가 이후에 한다. 조합원들에게 회사 이름어필하기 위해서 여러 곳에 플랜카드가 붙는다. ‘축하한다’는 내용 등으로 붙는다.
4) 건축 심의 통과했을때 사고 싶으면 조합 설립 후에 임장을 가면 된다. 부동산에 알아보고 연락을 주고 받는다. 건축심의통과하면 연락해 달라고 말해둔다. 많은 사람들이 달려들지 않기 때문에 좋은 가격에 좋은 물건을 살 수 있는 포인트이다.

3. 감정평가 후 실망매물 매수하는 것이 가장 좋다. “사업시행인가 플랜카드”를 확인하자.

1) 감정평가: 조합원이 가지고 있는 물건이 다 다른데, 이 각 물건의 가치를 평가하는 시기가 감정평가 시기다. 이 시기가 지나면 내가 가진 물건의 가격을 알 수 있다.
2) 감정평가가 나오면 조합은 조합원에게 감정평가 결과를 알려준다. 이와 함께 -평을 받으려면 얼마를 추가로 내야하는지 알려준다. 그러면 그 이후에 그 지역에 살던 거주민 중에서 금액에 실망하는 사람들이 생긴다. (‘-평 받으려면 ~큼이나 내야 한다고?’ 하는 식으로.) 이때 우르르 매물이 나온다. 이걸 실망매물이라고 한다.
3) 작은 규모에서도 시장원리는 적용된다. 매도 물건이 많고 매수 물건 적으면 가격은 떨어진다. 상승장에선 좀 덜하지만, 하락이나 보합장에선 좀 더 떨어지는 경향이 있다.
4) ‘사업시행인가’를 축하한다는 플랜카드가 붙으면 확인해야 한다. 사업시행인가 이후 곧바로 감정평가가 있다. 서울, 수도권, 지방 모두 동일하다.