재개발, 재건축에서 사용하는 주용어 정리

 

 

0. 재개발 및 재건축 뜻, 개념

내가 가진 물건의 가격을 매기고, 새로 받을 물건 가격을 매긴 뒤, 새로 받을 물건 가격에서 내가 가진 물건 가격을 뺀다. 

이때 돈이 부족하면? 돈을 더 내야 한다. 만약 돈이 남으면? 그 돈은 돌려준다. 돈을 더 내야하는 상황이면 부담금을 낸다(부담금, 자기부담금, 추가부담금이라고도 함)

 

 

 

1. 조합: 재건축/재개발을 위해 설립된 조합

2. 조합원: 조합에 소속된 사람

3. 토지등소유자: 빌라, 주택, 상가, 토지 등등을 가지고 있는 사람. 토지등소유자는 조합이 법인 등록해서 설립되면 조합원이 된다. 

 

 

4. 감평(감정평가): 빌라를 샀는데, 빌라가 공식적으로 ‘(가령)1억’이다라고 가격을 매기는 사람이 감정평가사이고, 그 행위가 감정평가다.

5. 감평가(감정평가가): 감정평가사가 감정평가한 금액. 가령 ‘이 빌라의 감평가는 1억이다.’

 

 

6. 비례율: 해당 구역의 사업성을 나타내는 척도. 

 

만약 비례율이 100%라면 내가 감평받은 금액만큼 가치 있는 것이다. 1억짜리 감평 받은 빌라가 비례율100%라면 1억의 가치가 있다. 당연히 비례율이 120%라면 그만큼 사업성이 좋은 것이다. 

 

재건축은 비례율이 좋게 나오기 어렵다. 일반분양이 많지 않기 때문. 재개발은 대부분 1,2층짜리 주택이거나 빌라여서 비례율이 보다 높게 나오는 경향있다. 

 

 

7. 권리가액: 내가 권리를 주장할 수 있는 금액. 

 

내 빌라가 감평가 1억이고 비례율이 120%라면, 권리가액은 1억 2천이 된다. 내 빌라는 1억인데 1억 2천으로 쳐주는 것이다. 이걸 권리가액이라 한다. 

 

 

8. 조합원 분양가(조분가): 조합원이 분양받는 가격

9. 일분가: 일반분양가.

 

‘조분가는 3억, 일분가는 4억 5천이다.’ 식으로 말한다. 

 

 

10. 입주권: 관리처분인가가 지나면 그때부터는 집이 있든, 집이 부셔졌던, 입주권이라는 권리라고 불린다. 입주권으로서 세금이 달라지는게 있고, 집이 있는경우라면 세금이 똑같은 것도 있다. 아무튼 그걸 입주권이라고 한다. 입주권은 언제부터? 관리처분인가일부터!

 

11. 이주비 대출: ‘대출’이므로 당연히 갚아야 될 돈이다. 보통 감평가액의 60%가 대출로 나오는데, 조합원이라면 거의 99.9%대출이 되고 무이자다. 대출이니까 갚아야 함.

12. 이주비

13. 이사비, 이주촉진비: 이사비, 이주촉진비는 현금으로 그냥 준다. 몇백에서 몇천정도.

 

 

14. 현금청산: 현금청산을 당하기도 하지만 신청하기도 한다. 

 

자기가 가진 물건 대비 돈을 많이 내야 하는데 사업이 진행이 잘 안되는 경우 신청할 수 있다. 가령 현재 대구처럼 입주물량이 많으면, ‘현금청산하면 나오는 돈만큼만 주면 팔게요.’ 식으로 이야기가 나오기도 한다. 또는 잘못된 물건 산 경우, 아파트 받고 싶은데 현금청산 당할 수도 있다. 

 

 

15. 초기투자금액(초투)

16. 총투자금액(총투)

 

재개발/재건축은 초기 투자금액있고 나중에 나중에 돈을 더 내기도 한다. 원래 아파트 한채 사면 돈을 다 내야 하는데 그 돈을 나눠서 내는 개념이다. 

 

 

17. 뚜껑: 무허가주택을 의미.